Перепланировка квартир - ошибки и последствия. Перепланировка по закону и как ее сделать правильно. капитальное строительство

Пока человек жив, он обустраивается - в меру своих финансовых, физических и жилищных возможностей. Тяга к комфорту неистребима и веяния рынка последних лет ее усилили, развили и предоставили жильцу новые возможности и перспективы.

    Новые правила перепланировки квартир киевлян: что есть и как будет

    Наконец-то депутаты Киевгорсовета приняли волевое решение о благоустройстве жилищ киевлян. Речь идет о документе, регулирующем порядок проведения перепланировки квартир в многоквартирных домах столицы. 24 мая 2012 г. депутаты единогласно проголосовали "за" принятие представленного для ознакомления проекта решения.
    Перепланировка или переоборудование?

    Следует сразу отметить, что на момент подготовки материала официального текста уже принятого Порядка перепланировки квартир на сайте Киевсовета не было. Поэтому  пришлось разбираться с проектом этого документа, опубликованным на сайте КГГА и вынесенным в свое время на обсуждение, и со стенограммой пленарного заседания депутатов Киевгорсовета, которое состоялось 24 мая.

    Что же Порядок перепланировки, переоборудования жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений в Киеве (далее - Порядок) уготовил для киевлян, решивших собственными силами и средствами перепланировать свою квартиру? Разумеется, Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных Приказом Госжилкомхоза Украины №76 от 17.05.2005, никто не отменял. Поэтому общие требования к проведению перепланировки и переоборудования жилья остались теми же. Но Порядком предусматривается более упрощенная процедура, скажем так, легализации самовольно снесенных стен и перегородок. Кроме того, новыми нормами устанавливаются декларативный принцип получения разрешения на перепланировку, отображающий принцип молчаливого согласия, и простой порядок приема в эксплуатацию перепланированного и/или переоборудованного жилья.

    Перепланировка однокомнатныхИтак, принятый Порядок регламентирует требования, правила и нормы проведения ремонтных работ по перепланировке, определяя четкую последовательность действий по получению разрешения на выполнение таких работ и вводу объекта перепланировки в эксплуатацию. Причем следует отметить, что в этом документе практически стирается грань между такими понятиями, как "перепланировка" и "переоборудование". К примеру, к перепланировке относятся ремонтно-строительные работы, проводимые по соответствующим проектам, в частности: перенос и разбор некапитальных перегородок, перенос и устройство дверных проемов без вмешательства во внешние стены, межэтажные перекрытия и иные несущие конструкции с целью повышения благоустройства и улучшения условий проживания без ограничения интересов иных граждан. Под переоборудованием понимается устройство индивидуального отопления и иного инженерного оборудования; перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переустановка туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов. Тем не менее, новый Порядок (во всяком случае, та редакция, которая известна на сегодняшний день) говорит о том, что в термин "перепланировка" включаются работы по переоборудованию жилых и нежилых помещений, состоящие в установке в отдельных помещениях индивидуального отопления и иного инженерного оборудования, переносе нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройстве и переоборудовании туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов. Иными словами, теперь и снести стену, и перенести ванную комнату подпадает под определение перепланировки.

    Но перепланировка (равно как и переоборудование) должна быть проведена согласно проекту, разработанному с учетом требований действующих строительных норм и правил, таких как: ДСН В.2.2 - 15-2005 "Жилые дома. Основные положения", ДСН В.2.2.-20-2001 "Газоснабжение", ДСН А.2.2.-3-2004 "Проектирование. Состав, порядок согласования и утверждения проектной документации", ДСН В.3.2.-2-2009 "Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт" и др.

    Кстати, если вы, к примеру, решите сделать жилые комнаты в квартирах 2-й категории проходными, разрешение на перепланировку вы вряд ли получите, поскольку п. 2.25 ДСН "Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт" устанавливает: "Жилые комнаты в квартирах 2-й категории не могут быть проходными, за исключением четырех-, пятикомнатных, в которых через общую комнату может предусматриваться вход в одну из спален или в рабочую комнату (кабинет)". Так что правило "хозяин - барин" тут не сработает. Или, к примеру, есть риск не получить разрешение на перепланировку при желании обустроить себе кабинет площадью менее 10 м2, поскольку п. 2.24 упомянутых ДСН устанавливает минимальную площадь рабочей комнаты или кабинета в 10 м2, равно как и минимальную площадь кухни в двух- и более комнатных квартирах - 8 м2 (в однокомнатной - 7 м2). Кроме того, п. 2.2.8 все тех же ДСН не разрешает размещать ванные или душевые в квартирах, расположенных в двух уровнях, над жилыми комнатами или кухнями - такие помещения позволено обустраивать лишь над кухней.
    Получить разрешение станет проще

    Для получения разрешения на перепланировку гражданин должен подать заявление, которому дали новое название - декларация (отсюда - декларативный порядок получения разрешения). Декларация - документ установленного образца, в котором лицо, имеющее намерение осуществить перепланировку, определяет сведения, на основании которых разрешительный орган выдает разрешение на перепланировку, тем самым гарантируя соблюдение установленных законодательством Украины требований для перепланировки и возмещения иным лицам вреда, причиненного выполнением таких работ. Таким заявителем может быть физическое или юридическое лицо, собственник или пользователь недвижимого имущества - жилых и нежилых помещений, желающий провести перепланировку. Декларация подается в двух экземплярах в Разрешительный центр по месту нахождения объекта перепланировки (в каждом районе есть свой центр) через Киевский городской разрешительный центр (Киев, Днепровская набережная, 19-Б). Причем подача декларации непосредственно в разрешительный центр конкретного района запрещена.

    Что касается необходимого пакета документов, обязательно прилагаемого к декларации, то он будет состоять лишь из правоустанавливающих документов на объект перепланировки и проекта перепланировки. Несомненно, большим плюсом для желающих благоустроить свое жилье стало то, что депутаты определили срок рассмотрения поданного заявления - 10 рабочих дней. В этот период принимается решение: либо выдача разрешения на перепланировку (декларация с отметкой о регистрации и документы, поданные с ней, кроме проекта перепланировки), либо направление письменного сообщения об отклонении декларации, двух экземпляров этой декларации и всех поданных вместе с ней документов. О положительном решении вопроса Разрешительный центр должен сообщить заявителю по телефону или письмом, указав при этом на необходимость явки в Киевский городской разрешительный центр для получения вышеперечисленных документов.

        Примечательно, что если чиновники пропустят 10-дневный срок, и разрешительный орган не рассмотрит Декларацию и не примет решения, лицо, имеющее намерение осуществить перепланировку, получает право на выполнение таких работ!

    Правда, в этом случае следует обратиться к представителю разрешительного центра своего района в Киевском городском разрешительном центре с уведомлением (по утвержденной форме) в двух экземплярах о нарушении сроков рассмотрения декларации (один из зарегистрированных экземпляров остается в Центре, второй - у заявителя). Зарегистрированное надлежащим образом уведомление является основанием для принятия объекта перепланировки в эксплуатацию. Конечно, если в Центре вдруг найдется решение о выдаче разрешения или уведомление об отклонении, в регистрации уведомления о пропущенных сроках заявителю будет отказано.

    И еще один немаловажный момент. Предоставление разрешения на перепланировку, согласно Порядку, является бесплатным! Разрешительному органу запрещено требовать оплату каких-либо услуг, прямо или опосредованно связанных с предоставлением разрешения, а также каким-либо образом рекомендовать услуги третьих лиц, связанные со сбором и изготовлением документов, предназначенных для получения разрешения на перепланировку.
    Чем должна закончиться перепланировка

    Завершение ремонтных работ - еще не повод для праздника и повторного новоселья. Ведь для узаконенной перепланировки нужно еще и заручиться документом, подтверждающим соответствие выполненных работ проекту. Для получения такого документа необходимо обратиться в Разрешительный орган с заявлением в произвольной форме: дескать, так и так, ремонт закончил, приходите комиссией. Разумеется, заявление нужно подкрепить копией зарегистрированной декларации или уведомления о пропуске сроков ее рассмотрения. И в 7-дневный срок с момента обращения Разрешительный орган обязан обеспечить прием объекта в эксплуатацию, осуществив проверку соответствия выполненных работ проекту перепланировки с выдачей заключения о соответствии проекту (в случае, если выполненные работы действительно соответствуют проекту). Завершающим этапом перепланировки станет то, что уполномоченное должностное лицо Разрешительного центра в заключении о соответствии выполненных работ сделает отметку о принятии объекта перепланировки в эксплуатацию и поставит запись в журнале принятия объектов перепланировки в эксплуатацию. И (о, радость!) объект перепланировки считается принятым в эксплуатацию с момента установления отметки о принятии объекта перепланировки в эксплуатацию в заключении о соответствии выполненных работ по перепланировке проекту перепланировки.
    Несколько слов о самовольной перепланировке

    Самовольную перепланировку не только не запретили, но и позволили "самовольщикам" в упрощенной форме ее узаконить. Кстати, по мнению разработчиков этого документа, в Киеве создалась ситуация, когда чуть ли не каждая третья квартира уже самовольно перепланирована, поэтому возникла необходимость предусмотреть процедуру принятия в эксплуатацию таких объектов. В результате, согласно разработанному Порядку, предусматривается простая процедура приема в эксплуатацию самовольно перепланированных квартир в течение двух-трех недель. Главное требование - соответствие выполненных работ требованиям законодательства. Правда, административную ответственность за самовольную перепланировку никто не отменил.

    Итак, прием в эксплуатацию объекта самовольной перепланировки возможен при наличии таких условий:

        в установленном порядке административной комиссией исполкома рассмотрено дело о самовольной перепланировке жилого помещения;
        работы по самовольной перепланировке выполнены согласно проекту перепланировки, отвечающему требованиям законодательства, строительным нормам и правилам и иным нормативным документам;
        отсутствуют какие-либо претензии третьих лиц, связанные с выполнением самовольной перепланировки, что письменно подтверждено балансодержателем дома.

    Перепланировка однокомнатной квартиры в двухкомнатнуюКроме того, для узаконивания перепланировки нарушителю нужно будет приложить копию протокола об административной ответственности и документы, подтверждающие уплату штрафа, оригинал письма балансодержателя дома об отсутствии претензий третьих лиц, составленного в свободной форме. Как видно, ситуация с самопланировками, сложившаяся на практике, получила отражение в нормативно-правовом документе и законно закреплена.

    Исключительный перечень документов, прилагаемых к декларации для получения разрешения на перепланировку жилья:

        копия паспорта физического лица (для граждан Украины - копии 2, 3, 4, 5 стр. и страницы с отметкой о регистрации);
        правоустанавливающие документы на объект недвижимости, перепланировка которого предусматривается: нотариальные копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество (при условии регистрации права собственности в органах, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество) или право пользования недвижимым имуществом (договор найма (аренды), в котором предусмотрено право арендатора осуществлять перепланировку объекта аренды; в случае наличия права общей собственности на объект перепланировки к декларации прилагаются правоустанавливающие документы всех сособственников;
        проект перепланировки (в двух экземплярах);
        оригинал техпаспорта объекта перепланировки (причем техпаспорт должен быть изготовлен не ранее одного года до момента подачи декларации);
        согласие арендодателя объекта перепланировки, выраженное в форме, предусмотренной договором, или удостоверенное нотариально;
        в случае, если объект перепланировки находится в доме, который является объектом охраны культурного наследия, - разрешение центрального органа исполнительной власти в сфере охраны культурного наследия исполнительного органа Киевского горсовета.

     

    Типичные ошибки перепланировки квартир и как их избежать.

    Планировка однокомнатной квартирыПроблема величины площади квартир среднестатистических украинцев уже давно стала притчей во языцех для риэлторов.

    Типичные ошибки перепланировки квартир и их последствияТо, что квартира не так велика, как хотелось бы, что комнаты не такие светлые, да и в "уголке задумчивости" еле- еле помещаются ноги - не новость.

    Конечно, в новостройках это уже учитывается и планировки своей продуманностью радуют глаз новосела. А что же делать, если вы стали владельцем "вторички"?

    Ломать, ломать и еще раз ломать - скажут многие. Позвольте не согласится. Даже ломать нужно правильно, если вы, конечно, не хотите превратить свое жилище в сложенный карточный домик.

    В центре Киева часто покупают несколько квартир в домах старинной застройки с целью их объединения с последующим евроремонтом. При этом, поручая работы квалифицированным шабашникам, хозяева квартир упускают из виду, что дома, построенные в конце ХIХ - начале ХХ века, чаще всего имеют деревянные перекрытия поверх деревянных балок.

    Естественно, в силу "дряхлого" возраста эти перекрытия гнилые изнутри, поэтому разрушение межквартирных перегородок в таких домах может быть чревато обвалом потолочных перекрытий. Для подобной перепланировки подходят только "сталинки", построенные в 30-60-х годах.

    В Украине вопросы, связанные с перепланировкой жилья (в многоэтажных домах), регулируются статьей 31 закона "Про местное самоуправление", в которой оговаривается принятие в эксплуатацию завершенных объектов. А непосредственно порядок переоборудования и перепланировки жилого дома (квартиры) определяется Жилищным кодексом (в частности ст.152).

    Чтобы осуществить перепланировку квартиры на законных основаниях, необходимо, в первую очередь, получить разрешение на разработку проектной документации в райгосадминистрации. Затем, после утверждения проекта, одобрить проведение строительных работ. Заявление о перепланировке рассматривается в каждом отдельном случае.

    Кроме того, при проведении перепланировок категорически противопоказано трогать несущие конструкции - опоры, стены, балки. Это может привести к аварийности дома. Определить, является ли данная конструкция несущей можно только по технической документации, поэтому перед составлением плана перепланировки необходимо проведение изыскательских работ.

    Общедомовая система вентиляции может пострадать при демонтаже вентиляционных коробов, которые иные не редко владельцы убирают для эргономики квартирного пространства. В этом случае возможны судебные издержки.

    Дизайн интерьера в двухкомнатной хрущевкеТакже нельзя замуровывать в стену стояки газовых труб, так как по требованиям безопасности и для осуществления аварийно-ремонтных работ к ним должен быть обеспечен свободный доступ.

    Нельзя переносить кухню в жилую комнату, так как это требует переноса коммуникаций, которые не были для этого спроектированы. В крайнем случае, это можно провести только после получения разрешительной документации соответствующих служб.

    Нежелательно размещать санузел над жилыми комнатами соседей, которым в случае затопления вы будете обязаны полностью возместить ущерб, размер которого может быть значительным.

    Инициатор перепланировки обязан поставить в известность о намечаемых мероприятиях лиц, занимающих смежные помещения, и по согласованию с ними оформить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций.

    После завершения основных строительных работ владелец квартиры обязан продемонстрировать результаты перепланировки в ЖЭКе и только после получения всех необходимых разрешений преступить к отделочным работам.

    После окончания ремонта составляется акт введения помещения в эксплуатацию. И уже после этого выдается новый техпаспорт с отображением результатов перепланировки, на завершающем этапе этот документ передается в ЖЭК вместе с исполнительным чертежом.

    Такая процедура, описанная даже на бумаге, вселяет ужас читателям. Что уж говорить о тех, кто твердо уверен в необходимости перестроить свое "гнездышко" под себя. Многие скажут о том, что есть и иные пути в обход украинского законодательства.

    Но такой "ремонт" скорее доставит больше неприятностей, чем радости владельцам. Ведь перспектива успешных операций по продаже или же получению кредита на покупку подобного жилища практически равна нулю. Не говоря уже о возможных требованиях власти вернуть квартире первоначальный облик и вернуть деньги, потраченные на сделку.

    Так что планируйте и стройте правильно, господа, и желательно руками квалифицированных специалистов.

    Как делать перепланировку по закону.

     План вентиляции в сталинкеВ Украине - перепланировочный бум. Об этом говорят архитекторы. Об этом свидетельствует интерес к данному вопросу со стороны обывателей. Порыв "...до основания, а затем..." объясняется как отсутствием на рынке жилья хороших готовых вариантов планировочных решений, так и естественным желанием обывателя улучшить условия своей жизни. Но решение о радикальном преобразовании жизненного пространства -не только совершенствование своей среды обитания, но и долгосрочная волокита, связанная с хождениями по инстанциям, получением разрешительной документации, согласованиями....

    "СДЕЛАНО В СССР"

    То, что предлагается на нашем квартирном рынке, в большинстве своем пришло из советского прошлого и носит гриф "сделано в СССР". Да, приватизированная, купленная, подаренная или унаследованная квартира сегодня не что иное, как собственность.

    О праве на нее написано в Конституции. И, согласно закону, это право заключается в возможности владеть имуществом, распоряжаться им и извлекать из него пользу. Говоря о перепланировке такой собственности, мы говорим о нашем праве распоряжаться ею. Правда, не нарушая при этом права других граждан.

    Но принятые в 1984 году Жилищный Кодекс и в 1996 году – Конституция Украины не учитывают, что квартира из советского прошлого сама фактически ограничивает гражданские права владельца. И это неудивительно, ведь "сделанные в СССР квартиры" не должны были стать товаром. Да, фактически они находились в собственности у живущих в них людей. Но юридически были собственностью государственной. Жилец, как галерник, был прикован к квартире, и не мог совершить с ней никаких законных операций. Разве что - обменять. И то - при содействии подпольных маклеров.

    Сейчас ситуация совершенно иная: жилье можно вполне законно купить, продать или обменять. Но вот сами квартиры, как старые, так и новые (даже уже трансформированные их владельцами) все еще живут по законам СССР. Действующие в настоящее время строительные нормы несут жилищную идеологию, заложенную еще "при социализме", и программируют наш быт согласно представлениям о комфорте тех далеких времен. Например, советские нормы едва ли не предписывали кому, как и на скольким квадратных метрах, например, мыться, спать или есть! Яркая иллюстрация - санузел. По тем нормам, он должен быть раздельным. Но в идеале эта норма была пpaвильной для потенциально коммунальной, перенаселенной квартиры, дабы не coбиралась очередь возле санузла из тех, кому нужен только туалет, и тех, кому нужен лишь душ. И та норма приемлема для небольшой квартиры, где обитает большая семья. А если в достаточно большой квартире живет один-два, максимум - три человека? Пожалуй, для них гораздо удобней совмещенный санузел, где можно разместить не только унитаз и ванну, но еще и биде, душевую кабину и стиральную машину.

    Дома, построенные при коммунизме, не учитывали такие аспекты. Нормы были едины для всех...

    А ЧТО СЕГОДНЯ?

    Нынче, даже относительно современные здания построены без учета изменившейся ситуации, того, что мы - не СССР, и многие нормы и правила из тех времен для нас уже устарели. К тому же, есть у нас богатые, бедные, и "прослойка" - средний класс. У всех - разные потребности, возможности и желания. И поставляемый застройщиками "на гора" ассортимент "одобренных", архаических планировок устраивает не всех. Даже в случае, когда планировка "свободная". А на сегодняшний день такая - в большинстве новых домов монолитно-каркасного типа.

    Но разве счастливые обладатели квартир этих домов не хватаются за перепланировку? Хватаются. И делают это даже раньше, чем жители "хрущеевок" и панельных домов...

    ЦЕНА СВОБОДНОГО ПРОСТРАНСТВА

    Просторные помещения внушительной площади очень выигрышно смотрятся на телеэкране или страницах глянцевых журналов. Это - отличные площадки для вечеринок, светских мероприятий и т.д. Зритель интуитивно верит в искренность и органичность происходящего в кадре веселья, наблюдая, как свободно и нестесненно можно двигаться и жить.

    Никакая стенка или перегородка - не должна становиться препятствием для танца, общения и коммуникаций с другими людьми... Такова философия комфортной жизни в мире, свободном от стен, разбивающих скромную квартирку на комнатки-камеры в 12-15 м2. Но ведь не в одной планировке дело - как правило, мир богатых вообще избавлен от многих забот менее обеспеченных персонажей. Свобода и комфорт не всем по карману. И это относиться к свободным планировкам, говоря о которых часто упоминают жилые помещения-студио и монолитно-каркасные технологии современных зданий, Европу и США.

    На Западе свободная планировка квартиры - это не только большие и шикарные апартаменты, где применен прием "студио". Там в порядке вещей коморка, в которую входишь прямо с лестничной площадки, она же служит спальней, гостиной и кухней с санузлом за какой-нибудь дверью (а порой и без). И там подобное жилье - выражение здорового (пока чуждого нам) понимания того, что у людей разные доходы, которым соответствует разного уровня жилье.

    Мы же, порой, за уши тянем миллионерские квартиры в наши скромные жилища. Пытаемся создать свободные пространства в когда-то социальных домах. Между прочим, для наших сограждан понятие "свободная планировка" - есть некий симбиоз образа и подобия запада и наследия советского прошлого. Последнее - это - особого рода квартирный менталитет, корни которого - в вынужденной необходимости "трястись" над имеющимися метрами и особое отношение к бюджетному жилью. Логическое следствие вчерашней убежденности, что Государство должно всем дать одинаково хорошие квартиры, с одинаковой площадью, удобствами, солнечным освещением. Наверно, отсюда - и уверенность в том, что можно в "хрущевке" разломать стены и переиначить ее под шикарный апартамент. С практической стороны - можно.

    КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

    О необходимости узаконения планировок, Олег КАЛУГИН, начальник юридического отдела Голосеевской районной администрации
    Раньше доблестное бюро технической инвентаризации в силу инерции смотрело на перепланировки сквозь пальцы. Квартиру можно было покупать-перепродавать с уже внесенной перепланировкой.

    Сегодня правила игры по вопросам продажи изменились. Сейчас, чтобы продать квартиру, нужно получить справку-характеристику о проведении технической инвентаризации. Теоретически, у БТИ имеются планы всех квартир в городе Киеве. И если реальное состояние квартиры не соответствует тому, что зафиксировано, справка-характеристика не буден выдана, а значит, квартиру нельзя будет продать.

    Легализация собственного имущества превратилась из "последующей" необходимости, в первоочередную надобность. Сам закон говорит, если вы изначально будете действовать по правилам, то никакое БТИ не сможет вам поставить замечание. Ну а если вы этот закон нарушаете, то диалог с вами будет вестись не с позиции того, как "вам узаконить", а с позиции того, как вас привлечь к ответственности.

    И отсюда - рост популярности на перепланировки. Но есть и другая сторона этой медали. Ведь давно не ночуют у "хрущевки" рядом "Запорожец" и "Мерседес", поскольку их владельцы принадлежат к разным социальным слоям. И даже если установить реактивный двигатель на "Запорожец", он все равно останется "Запорожцем"....

    ХОРОШИЕ ПЛАНИРОВКИ ЗАПРЕЩЕНЫ... ЗАКОНОМ

    Норма одинакова для всех, хотя цены совсем не одинаковы. По словам экспертов, рынок нового жилья в Киеве не дает достаточного ассортимента квартир. Набор предлагаемых готовых вариантов планировок ограничен и неудовлетворителен в дорогущих монолитно-каркасных домах почти так же, как и в "дешевых" панельках. Но, что важно, в более дорогих и современных монолитно-каркасных домах возможности перепланировки шире, вплоть до... торжества над нормой.

    Как? Очень просто. Панацея для новоселов - это "нетрадиционные" перепланировки в период между началом строительства дома и сдачей его в эксплуатацию. То есть, подгонка квартиры под индивидуальные требования покупателя.

    По этой схеме сначала проект согласовывается в том виде, в каком хочет видеть ее будущий владелец. На этом этапе заказчик может сказать проектировщикам: объедините, например, здесь санузел, уберите перегородку, сделайте проем шире. Это "нетрадиционные" перепланировки, но разрешения на них делаются до введения дома в эксплуатацию. И занимаются всем проектировщики строящегося дома. Если возможность индивидуализировать квартиру на вышеописанной стадии упущена, или работа ведется с "тем, что есть", понадобится освоить азы "хождений по согласовательным инстанциям" или доверить этот вопрос профессионалам. Человек - существо свободное и способен при помощи умственного усилия преодолевать самые разные препятствия. Но, на простые материальные объекты действуют строгие законы физики.

    Если материальный объект является квартирой в уже построенном жилом доме, то его бытие регулируется законодательством Украины. И собственник имеет право переделывать свое жилище по собственному усмотрению. Но при условии, что он не нарушает санитарные нормы и правила (СанПиН), строительные (СНиП), требования пожарной безопасности, права соседей и т.п. Причем, для подтверждения всего этого необходимо предварительн оформить все соответствующие разрешения и согласования. "Разрешено все то, что не запрещено", говорят юристы.

    Почему же закон жестко регулирует возможность самовыразиться через перепланировку? Дело в том, что стены комнат и комнатушечек в стандартных украинских квартирах, с одной стороны - определяют, где кухня, ванна, спальная, а с другой - несут очень серьезный конструктивный груз. Еще на этапе планировки дома учитываются все будущие нагрузки здания. И перепланировка в какой-то отдельно взятой квартире может привести к изменению нагрузок во всем доме. Поэтому прежде, чем приступать к внесению таких изменений, необходимо взвесить все "про" и "контра".

    "Да" и "Нет" перепланировке

    можно
    - увеличивать санузел за счет коридора
    - увеличивать площади жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений
    - устраивать на площади жилой комнаты, смежной с кухней, кухню-столовую
    - обустраивать проемы в не несущих стенах между помещениями
    - переносить входной проем в квартиру
    - демонтировать подоконную часть стен (с установкой распашных дверей на балкон)

    нельзя
    - объединять лоджии и балконы с помещением квартиры путем разбирания внешних стен
    - переносить на балконы и лоджии отопительные приборы
    - объединять квартиры по вертикали
    - увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых помещений
    - устраивать проемы без разрешения в несущих стенах
    - разбирать основание под устройство пола К демонтировать вентиляционные каналы и короба

    ЗАКОННЫЙ ПУТЬ - ОН СЛОЖНЫЙ САМЫЙ

    Дизайн проект квартир фотоВ Законе Украины "О собственности" определяется, что владение, пользование и распоряжение имуществом ведется только по согласованию всех собственников. А, согласно Жилищному Кодексу, переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и с согласия нанимателя (собственника), совершеннолетних членов семьи, и местной администрации.

    В "Положении о выдаче разрешения на выполнение строительных работ говорится, что разрешение на выполнение строительных работ по реконструкции жилой квартиры собственник может получить у исполнительных органов власти.

    КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

    О собственном опыте решения проблемы незаконных перепланировок, Андрей БЕЛОМЕСЯЦЕВ, архитектор, ведущий научный сотрудник Института проблем современного искусства

    Одна из причин того, что перепланировки делаются неправильно и незаконно состоит в том, что законный путь нереально сложен. Еще когда я работал заместителем главного архитектора Киева, мне понадобилось 9 месяцев на то, чтобы узаконить перепланировку в моей собственной квартире. Это притом, что я был человеком, который мог в какой-то мере влиять на ход событий.

    Я знал всех людей, участвовавших в этом процессе, сам до мелочей знал процесс. Для человека, не причастного к системе, законный путь просто невозможен, ни за какой срок. А ведь документы еще и теряются, имеют срок давности. К тому времени, когда человек придет за последним документом, первый уже закончится.

    Но я убежден, что собственник квартиры должен иметь право делать с ней все что хочет. Не нужно получать никаких разрешений на внутренние перепланировки, и работы, которые не затрагивают фасадов и соседей. А если выполнение работ неминуемо затронет вышеназванные "запретные" зоны, хозяин квартиры обязан об этом сообщить в администрацию, у которой будет право запретить. Именно запретить, а не разрешать или не разрешать.

    По моему мнению, проект должен быть застрахован страховщиком на основе проведенной экспертизы. Таким образом, страховалась бы гражданская ответственность за перепланировку. Если страховая компания страхует проект, она отвечает за то, что он никому не принесет вреда. Согласования такой гарантии не дают. Точно так же и в случае выдачи лицензий на проектирование должна быть застрахована гражданская ответственность архитектора. И в таком случае за дом, обвалившийся по вине ошибки архитектора будет платить тот, кто его запроектировал. А чиновник, подписывающий разрешение на перепланировку, сегодня же такой ответственности не несет.

    Согласно закону, любое изменение правового режима, статуса по отношению к собственнику жилого и нежилого помещения происходит через органы БТИ. Вступить в права собственника возможно только после процесса государственной регистрации. На договоре и свидетельстве должна стоять печать БТИ и резолюция, фиксирующая, кому принадлежит квартира. В общем, чтобы и после завершения работ у вас осталась возможность распоряжаться собственным имуществом, необходимо следовать простому алгоритму, а народным умельцам - помнить об ответственности за нарушения правил планировки.

    Итак, первый шаг - обращение в соответствующие органы власти для изготовления необходимой проектной документации с четким указанием намерений (достроить, расширить, снести. Комиссия обязана рассмотреть заявление и вынести аргументированное решение. После это го нужно оправиться в проектную (избранную вами) организацию. Главное, что на этом этапе важно - наличие у выбранной вами проектной организации соответствующей лицензии. И, конечно же - ее хорошая репутация. После чего снова обратиться в райадминистрацию, уже имея при себе заключения из ЖЭКа, санэпидемстанции, пожарной службы и акт о согласии соседей. Подписи последних о том, что они "не возражают" против шума и возможных неудобств, которые могут возникнуть в процессе перепланировочных работ - очень важны. Неплохо бы также составить акт о состоянии жилья соседей (на случай, если они вдруг захотят "под шумок" предъявить вам претензии и потребовать сделать в их квартире ремонт за ваш счет). А еще - застраховаться от возможного ущерба третьим лицам во время проведения работ по ремонту и перепланировке.

    Если все "ОК", вы получаете разрешение межведомственной комиссии, а копия вашего проекта остается в райадминистра-ции. После завершения работ комиссией составляется акт о соответствии объекта согласованному проекту и о введении объекта в эксплуатацию.

    Алгоритм этот не всегда безотказен. И, к сожалению, часто человек предпочитает делать перепланировку на "авось", не пользуясь услугами профессионалов проектировщиков и строителей, намеренно или по незнанию забывая о нормах закона. Качество, надежность и законность обновленной квартиры без тени сомнения приносятся в жертву сиюминутной экономии денег и времени. В действительности, найти хорошего проектировщика непросто.

    Даже профессиональная лицензия не говорит о квалификации. Она выдается по совершенно формальным признакам, как следствие - на рынке масса неквалифицированных людей. А профессионалы берут дорого. Желая сэкономить заказчик обращается к тому, кто сделает подешевле. Многие все делают своими силами или обращаются к... прорабу, которому достаточно показать, какую стену убрать и где застеклить балкон. Как бы вы не делали свою перепланировку, вероятно, вы станете ее узаконивать. Или все-таки нет? Если нет, то следует знать: 150-я статья Административного кодекса предусматривает ответственность за самовольные переделки. Если какой-либо человек принимает позицию неповиновения, наивно думать, что власть захочет войти в его положение. Скорее всего, придется привести помещение в предыдущее состояние.

    Справка

    Дополнительные документы, необходимые для согласования на заседании райгосадминистрации

    Согласие всех собственников и прописанных лиц с перепланировкой
    Копия технического паспорта и справка о состоянии здания
    Договор авторского надзора
    Договор технического надзора
    Договор на вывоз мусора
    Копии лицензий проектных и строительных организаций
    Копия лицевого счета
    Акты-соглашения с соседями
    Проект по электрике
    Проект на вентиляцию
    Проект на сантехнику
    Разрешение на увеличение мощности и др.

    К ВОПРОСУ ОБ УЗАКОНИВАНИИ

    Перепланировка хрущевки 2 комнатыИз истории известен пример, когда несговорчивого Галицкого князя Хан Золотой Орды заставил развалить укрепления, выстроенные им "без спросу". И пришлось валять. Это - реальная перспектива, если вы особо злостно перестраиваете. Инспектор может оказаться хуже татарина. Но если Вы сегодня сделали что-то "нелегально" — у вас, по крайне мере, есть шанс исправить ситуацию. Установлена процедура и ее следует придерживаться всегда. Это вернейший путь избежать неприятностей.

    Как о вашей перепланировке узнает неусыпная власть? "Сообщить" ей могут соседи, не выдержавшие шума; ЖЭК, явившийся для предупреждения или устранения аварии; БТИ, если после завершения нелегальной перепланировки Вы вознамеритесь продать, обменять, подарить или завещать вашу квартиру. Вы можете спросить - как же они об этом узнают?

    Зайти "на огонек" в чужую квартиру сложно, и такой визит произойдет только "по букве закона". Любые значительные работы, связанные с квартирой, не проходят незамеченными. "Самовольщика" выдает шум или строительный мусор, подчас, выбрасываемый под собственный балкон. Кстати, последнее подпадает под 152-ю статья Административного Кодекса - "нарушение правил благоустройства". Первый же бдительный дворник может сдать нарушителя-грязнулю, которого тут же оштрафуют. Причем за каждый день "не убирания мусора" сумма штрафа будет расти.

    Бывает, что человек аккуратно "перепланировался" и живет тихо и мирно. Неужели и его вычислят? Да, но БТИ не ворвется к нему в квартиру силой. Для того, чтобы "засветиться" не обязательно продавать квартиру. Мы не вечны, а для того, чтобы наследование имуществом осуществилось, наследники будут обязаны выполнить все условия БТИ.

    ИДЕЯ ИЗ БУДУЩЕГО

    Возможно, одним из решений проблемы "перепланировочного бума" может стать "футуристический" подход. Заключается он в приведении принципов строительства жилья в один уровень с уже доказавшими свою успешность принципами производства промышленных товаров: авиалайнеров, автомобилей, компьютеров. В этом плане, как считают американские архитекторы Стивен Киеран и Джеймс Тимберлейк, чтобы построить машину для жизни, необходимо подходить к ее созданию так же как к созданию компьютера или хорошего автомобиля. И только так появится возможность творить индивидуальное на основе изысканных и взаимозаменяемых готовых вариантов.

    Например, сегодня, если пользователь ПК осознал, что его машина уже не соответствует требованиям производительности, не поддерживает новые программы, игрушки и т. д. — он может нарастить дополнительную память, купить новый жесткий диск, какие-то развлекательные приставки и т.д. Если же этот принцип "перенести" на строительство, то жилые дома должны быть схожи с конструктором ЛЕГО: состоять из готовых кубиков-квартир, которые можно будет при желании добавлять или удалять из целого.

    При этом, сами квартирные модули можно оптимизироваться согласно пожеланий конкретного жильца... Правда, upgrade (усовершенствование) квартиры по аналогии с "персоналкой" — понятия пока несопоставимые. Как с финансовой, так и с технической точки зрения. Ведь одно дело - добывать новый жесткий диск за 100 "баксов", и совершенно другое - новая комната. А вот для объектов на основе легкого стального каркаса, возводимых по технологии быстрого строительства, сегодня это уже реально. Единая гибкая технология создает условия для последующих до-, над-, строек. Можно начать с небольшого особняка и достраивать, достраивать, достраивать новые модули. Причем - без ущерба для существующего здания. В процессе сборки используются крепежные элементы, сооружение можно даже демонтировать, перевозить и снова собирать. Правда, для возведения строения по быстрой технологии есть ограничения по высоте. И подобные объекты как жилые пока не привлекают внимания нашего обывателя.

    ПЕРЕПЛАНИРОВКА БЕЗ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ?..

    Бытие определяет сознание. Быть или быть? Менять или не менять? Если менять, то что, и как? Может быть, менять не грани пространства, а само пространство? Могла ведь надоесть не планировка, а дом, соседи, улица, квартал, город?..

    Современная тенденция - космополитизм - все больше набирает обороты. Человек все менее привязан к одному месту обитания. Сегодня он учится, завтра - переезжает на работу в другой город, послезавтра - меняет страну. Все это - этапы, требующие другого жилья, такого, которое соответствует его новым потребностям и возможностям. И на рынке есть предложение позволяющее выбрать жилье, соответствующее его образу жизни и отвечающее требованиям по функциональности и планировке...

    КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

    О заказчиках перепланировок, Василий МАЗУР, архитектор, руководитель дизайн-студии Art DÉCOR

    То, что люди стремятся обустроить свой быт, индивидуально зонировать свое жизненное пространство, исходя из своих личных соображений, а не из того, что предлагает массовая застройка или новоспроектированные дома, не удивительно.

    Меняется стиль жизни. Улучшаются наши жилищные и материальные условия. Но при всем этом, заказчик редко задается вопросом узаконивания перепланировки. Больше скажу - порой, он даже не догадывается, что перепланировочные движения в его квартире должны быть узаконены. И тут у архитектора-дизайнера, по сути просветительская миссия. Приходится объяснять, почему это необходимо сделать, как узаконить, и к чему может привести игнорирование буквой закона.

    Правда, это долгая бумажная волокита. Затягивается она, как минимум - на четыре месяца. А бывают случаи - когда процесс узаконивания может длиться несколько лет...

     

      Сегодня редкая квартира избежала перепланировки или хотя бы частичного переустройства. Евроремонт, сауны, появление в стандартных многоэтажках двухуровневых квартир – это становится повсеместным явлением. Все это так хорошо выглядит в конечном исполнении! 

    Затевая такие преобразования, мало кто думает о таких вещах, как нарушение теплоснабжения, ослабление несущих конструкций здания... Те, кто понимает всю серьезность такого шага, обращаются к специалистам, многие же действуют по принципу сам себе архитектор. Не представляя при этом, какие подчас катастрофические последствия могут повлечь доморощенные архитектурные идеи. Этой статьей мы открываем новую тему, в которой будут рассматриваться юридические вопросы дизайнерской и архитекторской деятельности. В дальнейшем Вы сможете получить на нашем сайте профессиональные комментарии и разъяснения по всем деталям и позициям перепланировки и переустройства дома. 

    Как сделать красивый дизайн в квартире?Возьмем для примера такой распространенный и казалось бы простой случай, как кухня совмещенная с лоджией. На языке специалистов это называется изменением функционального назначения помещений. Предположим, что вы вынесли кухню в лоджию, а в освободившейся кухне разместили спальню. К такому ходу часто прибегают владельцы однокомнатных квартир, которых вдохновляет возможность иметь две комнаты вместо рассчитанной проектировщиками одной. 

    У специалиста такая перепланировка вызывает следующие вопросы. Перенос в лоджию газа и света есть вмешательство в заданную проектом инженерных сетей схему, не стали ли системы представлять опасности для жизни жильцов и целостности здания? Кухня, как и ванна, туалет, требует особых правил гидроизоляции, выполнены ли эти требования? Был ли согласован факт перепланировки, и если нет, готовы ли хозяева все переделать за свой счет, если факт всплывет наружу? 

    А остекление лоджий? Этот красивый, древний обычай переустраивать их, как ни одно другое помещение квартиры. Сдается новый дом и с заселением жильцов начинает обрастать разноформатным остеклением и подручными материалами – тут и кирпич, и глина и жесть, выкрашенная в самые разные цвета. И никому нет дела до эстетики фасада, улицы, лица города в целом. 

    Или еще один распространенный пример – перенос стен и перегородок. Знаете ли вы, что нельзя устанавливать перегородки, если в результате образуется жилая комната без естественного освещения или приборов отопления. Запрещается перепланировка, предусматривающая жилую комнату площадью менее 9 кв. м. или шириной менее 2,25 м. Недопустимо увеличение подсобной площади за счет жилой недопустимо. Это все – из Строительных норм и правил(СНИП). 

    Спальное место в однокомнатной квартиреСамовольные перестройки создают угрозу имуществу и здоровью жителей всего подъезда или дома, а порой и жизни. Примеров тому немало. Специалисты считают, что происходящие время от времени взрывы газа вполне могут происходить по вине самочинных перепланировщиков, задевших газовые магистрали. Главное, что нужно уяснить - нельзя трогать системы, от которых зависит жизнеобеспечение дома и прочность конструкции квартиры в доме: в частности, несущие опоры и балки, системы вентиляции, газовые трубы, системы водоснабжения, противопожарные устройства. Системы газификации и водоснабжения при желании могут быть изменены только с помощью соответствующих служб. 

    А как вообще узнать, что можно, а чего нельзя? Бесспорно, можно менять свое жилье, но при соблюдении ряда условий. Согласно Жилищному кодексу, переустройство, планировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры, с согласия нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, с согласия наймодателя, с разрешения местной администрации. 

    Москвичи могут руководствоваться Законом города Москвы О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории Москвы. Есть еще Положение о порядке оформления разрешения на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах, утвержденное Государственным комитетом РФ по строительному и жилищно-коммунальному комплексу. Данный документ проводит градацию между такими понятиями как переоборудование и перепланировка. 

     К первым относят установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат ; устройство вновь вентиляционных каналов; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения . 

    Планировка однокомнатной квартирыКроме того, распоряжением мэра Москвы перепланировка существующей квартиры возможна только после получения разрешения в межведомственной комиссии (МВК). А такое разрешение можно получить, предоставив этой комиссии заявление физического или юридического лица, инвентаризационный план дома, акт или заключение эксплуатационной организации о техническом состоянии конструкторского и инженерного оборудования, обмерные чертежи помещения, заключение Государственной жилищной инспекции субъекта РФ, и еще кучу разных справок и бумажек. 

    Как видите, перепланировка – это дело далеко не только нашего вкуса и прихотей. Все гораздо сложнее... Что же предпринять жильцу, если все же решение о перемене мест созрело? Ответ однозначен – обращайтесь к опытным специалистам, имеющим соответствующие лицензии. Они не только грамотно решат вопросы перепланировки, но и согласуют проект, в результате чего все задуманные вами изменения приобретут законный статус. 

    Если же вы принципиально игнорируете законодательные требования и доверяете своему вкусу больше, чем знаниям профессионалов, при самостоятельной перепланировке не трогайте хотя бы несущие стены и разводку инженерных сетей. По крайней мере, так вы нанесете меньше ущерба себе и дому.
     

    Похожие товары

    Изображение
    Экономное проектирование загородного дома мечты и его особеннсти.
    Чтобы дом соответствовал вашим желаниям и потребностям, нужно иметь о нем четкое представление. Поэтому, перед тем, как встретиться с архитектором или приступить к собственным проектным разработкам, обязательно следует выяснить, а вернее, ответить на ряд вопросов, непосредственно касающихся будущей постройки.
    Отзывы :0шт.
    постановление правительства 20
    постановление правительства 20
    Постановление Правительства РФ от 25 января 2011 г. N 20
    Постановление правительства рф 20 как замена постановление правительства рф 2006
    "Об утверждении Правил представления федеральными органами исполнительной  власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления информации для включения в   государственную...
    Отзывы :0шт.
    Как провести свет на балкон правильно. Рекомендации по выбору подходящих светильников
    Подвести питание можно проложив провод к смонтированной системе освещения от ближайшей розетки, расположенной в смежной с балконом комнате. Обычно для этого выбирают алюминиевый или медный провод сечением от 1,5 до 2,5 мм. кв. в зависимости от будущей мощности приборов. Его можно разместить, как на поверхности стены, прикрепив с помощью кабель-канала или металлических скоб, что будет являться...
    Отзывы :0шт.